最高院大法官:夫妻一方擅自出售共有房屋,符合3个条件即有效!

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指南

在房屋销售合同纠纷中,通常情况是丈夫和妻子的共同房屋应由配偶处理。房屋通常是夫妻共同财产中最重要的部分,甚至涉及配偶双方的基本居住权。如果配偶一方在未经另一方同意的情况下出售配偶共同拥有的房屋,将对另一方造成重大财产损失。在《婚姻法司法解释(三)》颁布实施后,夫妻单方面出售了夫妻共同财产的财产,并明确了裁判的规定。在这个问题上,信仰的目的是出售夫妻共同拥有的房屋,并结合最高人民法院司法委员会专职法官的相关意见,提供相关的法院案件,法律和规则供读者参考。

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正义的观点

规定了夫妻共同出售房屋的问题。在司法实践中,许多基本上由配偶双方共享的房屋在登记房屋时以配偶的名义登记。虽然房屋是以配偶的名义登记的,但只要在配偶关系中与共同财产购买的房屋是配偶双方共有的房产,无论对方的姓名是否加入房产证。对双方的权利和义务没有影响。在实践中,配偶可以在与第三人谈判出售房屋时与配偶进行谈判,或者可以在未经咨询的情况下与第三方签订房屋销售合同。合同签订后,卖方的配偶是房屋的所有人,未经卖方同意,卖方必须确认签署的房屋销售合同无效。配偶也知道与第三方签订房屋销售合同的一般情况,但在签订房屋销售合同后,房价被撤销,配偶不同意。为了确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及处理夫妻内部权利和义务之间的关系以及配偶和第三方买卖房屋的权利和义务之间的关系。件:

首先,第三人是善意购买的,不得恶意与配偶之一勾结而损害另一方;

其次,买方付出了合理的考虑;

第三,买方已经完成了产权登记。

如果件已经到位,则房屋销售合同不能视为无效。第二款的规定,即配偶一方任意处置共同房屋造成另一方败诉,另一方请求赔偿离婚时的损失的,人民法院应当予以支持。

(摘自《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,杜万华,人民法院出版社,2016年10月)

法律信相关案例

1.未经配偶同意处置夫妻共用房屋且不符合诚信要求,房屋销售合同无效 - 张素莉的房屋销售合同纠纷案件

案件的要点:丈夫和妻子出售由夫妻共同拥有的房屋。一般来说,夫妻双方应共同签订或签订合同。一方以自己的名义与买方签订房屋销售合同。在买方支付押金后,卖方建议未经配偶同意。如果要求终止合同,买方应证明卖方的配偶知道并同意签署出售房屋的合同。买方无法证明卖方的配偶知道并同意出售房屋,并且不符合善意取得的构成要件。房屋销售合同无效,人民法院不支持继续履行合同的请求。

北京市第一中级人民法院网2010-07-15

2.配偶未经许可出售配偶共同拥有的房屋,买方不构成善意收购。房屋购买合同无效 - 李艳红,李艳丽,李凤三,李龙确认合同无效纠纷

案件的要点:丈夫或妻子有平等的权利处理丈夫和妻子的共同财产。当日常生活需要对夫妻共同财产作出重要决定时,双方应达成平等共识。如果一方在未经另一方同意的情况下出售房屋,则协议价格不符合合理价格,转让价格实际上没有支付。虽然产权转让已经完成,但它不符合善意的构成要素,出售房屋的行为损害了另一方。一方的合法权益,房屋销售合同无效。

案例编号:(2015)红民出子第3229号

审判庭:内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院

中国裁判文件网2015-11-10

3.如果配偶未经授权出售房屋,并且买方符合诚信要求,如果对方要求合同无效,人民法院将不予支持 - 杨长发,严文艳,曾志辉的房屋销售合同纠纷案件

案件要点:配偶和买方未经另一方同意,在平等和自愿的基础上签订房屋销售合同,并符合诚信的构成要求。另一方要求法院以无知或不同意为由确认房屋销售合同。如果无效,人民法院不予支持。

案例编号:(2015)Yong Zhong Fa Min Er Zhong Zi No. 357

审判庭:湖南省永州市中级人民法院

中国裁判文件网2015-09-24

法律信函法律依据

1.《中华人民共和国婚姻法》(2001年修正案)

配偶在婚姻关系中获得的以下财产由配偶拥有:

(1)工资和奖金;

(2)生产经营收入;

(3)知识产权的好处;

除第三项规定外;

(五)应当共同拥有的其他财产。

丈夫享有处理共同财产的平等权利。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》

关于“丈夫或妻子有权处理夫妻共同财产的平等权利”的规定应理解为:

(1)丈夫或妻子处理夫妻共同财产的权利是平等的。任何因日常生活需要而拥有丈夫和妻子共同财产的政党都有权作出决定。

(2)由于日常生活需要,丈夫或妻子不对夫妻共同财产作出重要决定。丈夫和妻子都应该在平等的基础上进行谈判并达成共识。其他人有理由相信他们是配偶双方的共同意图,而另一方可能不会因分歧或无知而反对真正的第三人。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

如果一方未经另一方同意而出售由夫妻共同拥有的房屋,第三方将真诚购买该房产,支付合理的代价并办理产权登记手续,另一方党主张恢复房子。人民法院不支持。

配偶双方任意处置共同房屋造成另一方败诉的,另一方请求赔偿离婚时的损失,由人民法院支持。

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